2017中国房地产卓越100报告 - 澳门银河博彩_澳门银河官网直营_澳门银河老品牌值得信赖

2017中国房地产卓越100报告

时光流逝,历史将见证哪些企业会走得更远,哪些战略、哪些模式在市场整合的年代更加合适、更加优秀。

前言

卓越开启万亿时代

2016年,中国房地产经历了充满变数与挑战的一年,在去库存与调控基调下景气度依然上升,行业在变革与转型中继续前行。顺势而为,抓住市场机遇,领先企业已经突破3000亿销售大关,2017年更将掀开万亿时代房地产新的篇章。

并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素,成为了房企在激烈市场较量中的制胜法宝。企业间并购加速也表明房地产业的行业集中度大幅提升,而强者恒强、弱者淘汰的市场机制更是让房地产进入重新洗牌的阶段。

时光流逝,历史将见证哪些企业会走得更远,哪些战略、哪些模式在市场整合的年代更加合适、更加优秀。

观点指数继续联合众多研究机构、金融投行、房地产开发企业、投资机构及主流媒体,共同盘点当下中国房地产界最具有代表性的企业,寻找堪称伟大(Great)的房地产企业,勇于追求光荣(Glory)的房地产企业,所有可以跻身中国最优秀行列的房地产企业群体(Group),共同构建出专业和极具影响力的“2017中国房地产卓越100榜”。

市场综述

1、创纪录2016年:从2.4万亿到10万亿,用了不到十年时间完成

2016年,中国经济和房地产的繁荣气象相辅相成,宽松货币政策和行业政策成为楼市一路走高的主要原因。

这一年,房地产政策是从宽松到持续收紧的过程:上半年关键词为“去库存化、因城施策”,房地产投资回暖及商品房销售量价齐涨。下半年,随着热点城市房价地价快速上涨,政策开始分化,热点城市密集出台调控政策。同时,加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续推进,为房地产长期健康发展积极构建良好环境。

从国家统计局公布的2016年全国房地产开发投资和销售情况可以清晰看见,上半年特别是5月份之前,房地产开发投资增速强势增长,商品房销售增速也是节节攀升。下半年,市场一路飞涨的局面开始转变,趋向稳中有降。

2016年,全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),增速比1-11月份提高0.4个百分点。

值得注意的是,商品房销售额达到117627亿元,同比增长34.8%,而且首次超过10万亿大关,创造了房地产行业的一个新纪录。

对比2008年以来全国商品房销售金额、面积及增速,2016年度销售金额及销售面积增速之亮眼,仅次于2009年“四万亿”救市刺激政策出台之后的房地产大年。

2008年,全国商品房销售金额仅为24071亿元,在这个数字基础上增长75.5%,比起在2015年87281亿元的基础上增长34.77%,显然很难相提并论。

从2.4万亿到10万亿,中国房地产用不到十年的时间就已走完。

根据历年销售金额及销售面积计算,我们可大致得到当年全国商品房销售均价数据。从表中可以看出,自2010年登上5000元每平方米门槛之后,全国商品房销售均价稳定在5000-6000元的时间长达三年。

这三年正是2010年开启“史上最严厉”房地产调控之后的时期,房价也因此没有出现过快上涨的现象。2013年突破6000元门槛之后,又是连续三年的房价稳定期,直到2016年突破7000元关口。

根据2016年中央经济工作会议确定的“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,保持房地产市场稳定”最高层决策思路,可以预期,接下来的2017年,稳定仍然是最关键的。

2、稳中求进2017年:房子是用来住的、不是用来炒的

2016年,房地产成交量价齐涨的局面已经落定,但随着10月份开始全国二十多个重点城市出台房地产调控措施,楼市基调从“去库存”转向“抑泡沫”。

全国房地产销售达到10万亿新高之后,房地产行业走势又将如何?从最高决策层传递出的信号我们可以发现,2017年房地产最关键的一个词已经明确——就是“稳定”。

2016年12月中旬召开的中央经济工作会议,用了大量篇幅对2017年及更长期的房地产行业发展进行了战略性定位,包括因城施策,建立长效机制,限制投机性需求,增加土地供给,发展大都市圈等。

中央经济工作会议公报明确,房地产行业要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

大方向上,2017年房地产行业要防止大起大落,房子要回归居住属性,同时还要研究建立长效机制。

结合中央经济工作会议之前召开的中央政治局会议精神,明确提出“稳中求进”的工作总基调,房地产方面的描述则是“加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制”,可见,“平稳健康发展”或者说“稳定”就是2017年房地产的主基调。

房地产政策方面,预计2017年仍将偏紧,或难有松动。从过往历史看,房地产调控持续时间基本都超过一年,至少上半年政策仍将持续收紧。

另一方面,房地产长效机制的建立肯定不会一蹴而就,短期内仍然需要以政策调控为主,直至长效机制的逐渐出台。

2月23日,国务新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会,住房和城乡建设部部长陈政高在会上表示,建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大,现在具备了建立的条件。

2月28日,中央财经领导小组第十五次会议中,国家主席习近平表示,要建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,充分考虑房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

从高层最新表态来看,房地产的基础性制度和长效机制的建立正在加速推进。

3、分化的楼市:三四线城市去库存仍然任重道远

2016年,中国房地产市场量价齐涨的局面并非全国步调一致,如果要用另外一个关键词来总结2016年楼市,“分化”或许比“量价齐涨”更加合适。

国家统计局发布的《2016年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数》显示,北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、福州、武汉、合肥、郑州、无锡等为代表的一线及热点二线城市,12月房价同比涨幅仍然超过20%,最高的合肥、南京、厦门接近或超过40%。

分化不仅发生在一二线城市之间,二三线城市之间的房价分化也在扩大,甚至部分二线城市房价猛烈上涨的同时,三四线城市房价始终处在微涨或者下跌的状况下。

当然,除了城市房价的分化,房地产政策也执行的是“因城施策”,热点一二线城市限购限贷,三四线城市仍然鼓励“去库存”,这是2016年的楼市生态,而2017年相信也将持续。

在这样的背景下,房地产企业如何适应分化的局面,跟随不同区域、不同城市调整企业的战略,就成为了生存与发展的关键。

房地产库存方面,一二线城市经过近一年的去库存之后,基本可以说完成了任务,但是三四线城市仍然任重道远。

住房和城乡建设部部长陈政高2月23日出席房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会时表示,2016年,房地产去库存取得初步成效,商品住宅待售面积2015年末是4.52亿平方米,2016年年末降到4.03亿平方米,下降11%。

“2017年,要继续抓好三四线城市去库存,解决三四线城市库存过多的问题。”陈政高如是说。

除了楼市分化,房地产企业的分化也异常明显,此部分内容将在报告后续榜单点评与分析内容中详细论述。

4、狂飙的土地:地价上涨,是怎样的一种感受?

与一二线房价量价齐涨相对应的是,土地市场价格也在持续上涨。

“春江水暖鸭先知”,2016年初,对于行业形势最为敏感的一批房地产企业,策略也已经由扩张转向收敛,并持续回归一二线。大量的资本和企业涌向一二线核心城市,造成的结果就是争夺稀缺土地资源的状况日益激烈,而地价高企必然透支未来房价上升空间。

国家统计局发布的数据显示,2016年,房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%,降幅比1-11月份收窄0.9个百分点;土地成交价款9129亿元,增长19.8%,增速回落1.6个百分点。

从上述图表可以看出,虽然土地购置面积同比仍然在下降,但月均增速曲线则是一直在上涨。实际上,造成地价上涨的原因并不仅仅是在需求端。在供给端,一线和部分二线城市土地实际供给远小于供给规划。

数据显示,2006-2010年16个代表性城市建设用地供给规模仅占供地计划的9%,2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年供地规划的8%。土地供给匮乏抬升了地价,地价上涨也会导致房价上涨。故此,中央经济工作会议针对供地特别提出,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

回顾2016年,可以说是中国房地产有史来地王最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率地块普遍出现在一二线城市,“地王”已经不再是新闻。

据统计数据,南京、上海、杭州、苏州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元,从溢价率、楼面价方面来看,都超过了历史水平。

以北京为例,北京土地整理储备中心数据显示,2016年平均楼面地价达37476.43元/平方米,同比上涨了298%,创历史新高。

因为土地价格高涨,造成2016年房地产产品出现“豪宅化”和“高端化”现象,预计2017年将延续这种局面。

榜单说明

1、榜单如何产生?

2017中国房地产卓越100榜由卓越100榜、上市企业30强(地产G30)、分榜单、区域榜及单项奖组成。

筛选城市范围:中国大陆区域(含香港特别行政区、澳门特别行政区),主要覆盖面为“北上广深”四大一线城市,以及房地产发展活跃的二三线城市。

企业甄选标准:2016年度在中国内地有项目运营的房地产开发企业、综合投资运营、建材配套等相关产业链企业。

项目甄选标准:2016全年在售的各类房地产项目。口径统计时间:营运指标统一截取时间为2016年1月1日-12月31日;财务指标统一截取时间为2016年6月30日。

数据获取方法:营运指标统一截取时间为2016年1月1日-12月31日;上市公司财务指标统一截取时间为2016年6月30日半年报,同时结合观点指数研究模型全年追踪的财务数据。

品牌、管理及模式指标调研方法:采用问卷形式进行公开行业调查,同时结合观点指数研究模型获取的企业样本指标,公开问卷调查覆盖开发企业、金融投资机构、咨询策划及专业机构、传媒等。在调研过程中,部分企业要求数据不对外公布,评审委员会对此表示理解及尊重。

观点地产新媒体向六万余家房地产开发企业、咨询策划机构、金融机构、媒体发出年度卓越100榜调查问卷,同步进行网络、微信投票,回收有效问卷12736份。

调查问卷发放区域覆盖全国各地,发放对象包含开发企业、金融投资机构、咨询策划及专业机构、传媒等。

研究数据系统:观点地产新媒体指数研究部门长期跟踪房地产企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的观点指数数据分析模型体系。

卓越100主榜单及上市企业30强(地产G30)如果出现相同分值,按照销售业绩降序排名。

榜单产生过程:2017中国房地产卓越100榜(不包含区域榜)首先甄选1-12月销售业绩在30亿以上的186家首批企业名单,经过对企业性质、主营业务、数据调研及活跃度等进行分析,筛选并确认出1-12月销售业绩在40亿以上的149家企业首轮入围。

入围的149家企业经过各项指标的综合筛选,最后分别入选各榜单。

2、活动办法

第一部分:活动邀请和申报资料(2016年11月1日至2017年2月28日)

通过推选和企业申报的方式,参加企业填报各种基本资料和数据。

第二部分:问卷调查阶段(2016年11月1日至2017年2月28日)

观点地产新媒体向全国六万余家房地产开发企业、咨询策划机构、金融机构、媒体发出年度卓越100榜调查问卷,同步进行网络投票(www.guandian.cn)。

第三部分:统计及评审阶段(2017年3月1日至3月20日)

观点地产新媒体根据企业申报材料及问卷调查进行综合统计分析,根据各项指标的综合得分及单项指标得分产生2017中国房地产卓越100榜。

第四部分:2017中国房地产卓越100榜发布(2017年3月22日)

观点地产新媒体于2017年3月22日在“2017观点年度论坛”上进行“2017中国房地产卓越100榜”的榜单发布。

通过研究、调查和考察候选企业的营运、品牌、管理、模式四大指标,我们获得了最终100家企业的卓越100榜排名,并撰写卓越100报告,希望能从数据的角度,以客观的态度,呈现最真实的企业研究和行业观察。

榜单构成

2017中国房地产卓越100榜由卓越100榜、上市企业30强(地产G30)、6个分榜单、4个单项奖及11个区域榜组成:

2017中国房地产卓越100榜主榜单:

2017中国房地产卓越100榜

2017中国房地产上市企业30强(地产G30)

2017中国房地产卓越100榜分榜单:

2016中国房地产销售金额TPO100

2017非内地房地产企业卓越榜

2017中国房地产品牌价值卓越榜

2017中国房地产管理与团队卓越榜

2017中国房地产商业模式卓越榜

2017中国房地产成长力卓越榜

2017中国房地产卓越100榜单项奖:

2017中国房地产商业模式年度大奖

2017中国绿色地产年度企业

2017中国房地产项目卓越榜

2017中国房地产供应商厨电品牌卓越榜

2017中国房地产卓越100榜区域榜:

2017中国房地产卓越100榜上海区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜广州区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜深圳区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜杭州区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜南京区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜福州区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜厦门区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜重庆区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜成都区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜武汉区域综合实力10强

2017中国房地产卓越100榜主榜单100家入榜企业是中国房地产卓越100榜的最重要部分。100家企业的评测指标则由营运、品牌、管理、商业模式四大体系构成,总分值100分,权重分别为营运指标55%、品牌指标15%、管理指标15%、商业模式15%,即分别为55分、15分、15分、15分。

营运指标包含销售金额、销售面积、土地储备、总资产四个单项指标;品牌指标体系包含品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献三个单项指标;管理指标体系包含团队组织与建设、管理模式、领导力与执行效率三个单项指标;商业模式指标体系包含产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资四个单项指标。

品牌指标包含品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献三个单项指标,各占5%权重,即5分,总构成15分值。

管理指标包含团队组织与建设、管理模式、领导力与执行效率三个单项指标,各占5%权重,即5分,总构成15分值。

商业模式指标包含产品独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资四个单项指标。其中,产品独特性权重为4%、生产方式权重3%、营销方式与组织权重4%、资金运用及融资权重4%,即分别为4分、3分、4分、4分。

卓越100榜榜单点评

1、万科“五连冠”,前三强差距越来越小

2016年,中国房地产行业最受瞩目的三家企业毫无疑问是万科、恒大、碧桂园。恒大在销售规模上成功超越万科,碧桂园再演“黑马”本色,三家企业以超3000亿的销售表现,将其他房企远远抛离。

三家企业在卓越100榜的最终得分,是卓越100榜有史以来最接近的一次,分别为万科88.9分、碧桂园87.6分和恒大87.2分。万科仅在品牌指标方面有一些优势,领先恒大、碧桂园都是1分。

这是中国房地产卓越100榜创立以来,万科连续第五年夺得第一。这五年来,万科的对手有中海、有保利、有绿地、有恒大,这些企业轮番向万科发起挑战,并逐渐攻下中国房地产这座“山头”。

在恒大、碧桂园的强有力挑战下,已经很难预测2017年万科是否能继续坐稳第一的位置。万科仍然受到长达数年的“股权之争”事件影响,至今才看到尘埃落定的曙光;恒大、碧桂园情况较为相似,连续数年实现高速增长,在销售规模上已经追上万科,但综合各方面实力和表现,没有办法迅速超越底蕴深厚、连续多年稳居第一的万科。

仅从销售规模而言,自从2005年万科超越合生创展成为行业第一以来,这十多年万科经历了与中海的“双子星”时代,经历了绿城以及融绿合并的挑战,经历了“绿万之争”,再到今天的“万恒碧”三强时代。虽然对手不断更换并越来越强大,但每一次万科仍然坐稳了中国房地产卓越100榜第一名的位置。

这就给其他房企提出了一个难题:怎样才能彻底将万科“赶下王座”?——也许2018年的3月份,我们会有一个明确的答案。

2、“万恒碧”三分天下,大房企市场占有率不断提升

“分化”这个命题,在中国房地产卓越100榜报告中已经连续数年提及,但这里指的是企业之间的分化,而不是行业和城市的分化,虽然两者是相辅相成的关系。

企业之间的分化,我们一般用两个关键词来描述,就是“强者恒强”和“大鱼吃小鱼”。

从数据可以看出,万科、恒大、碧桂园三家2016年度销售收入合计10469.8亿元,占据2016年度中国房地产行业总体销售收入117627亿元的8.9%。过去两年,房企销售前三强的市场占有率分别是2015年7.94%和2014年8.08%,略有起伏。

以此推算,2016中国房地产销售金额TOP10企业,销售规模之和为21969.89亿元,所占据的市场占有率为18.68%,较2015年和2014年分别高出1.11%和1.03%。总体而言,大企业市场占有率逐年攀升,符合“分化”这一市场趋势。

在“去库存”语境下,越来越多房企涌向一线城市和热点二线城市,使得这些城市的房价与地价节节攀升,形成了越来越高的门槛,三四线则成为了“弃子”。这种分化的市场环境,造成的结果就是有资源、有能力、有规模、有策略、有野心的企业,才能如鱼得水般继续加速扩张。

市场分化结果之一是导致企业分化,企业分化的结果之一就是行业进入“并购时代”。

3、学步恒大、融创,阳光城220亿并购发力扩张

随着“招拍挂”土地成本的快速上涨,对于不少房企而言,并购土地或项目无疑是加速扩张的最直接、有效方式之一。

自从卓越100榜关注企业并购以来,我们过去耳熟能详的“并购能手”有恒大、融创、碧桂园等。2016年,行业并购形势出现了新的变化,也出现了新的“并购能手”——保利、中海、阳光城等。

恒大和融创等企业的并购动作已经延续几年,行业内也已经非常熟悉,2017年令人瞩目的反而是闽系房企“黑马”阳光城。

2016年8月,阳光城集团总裁张海民在博鳌房地产论坛上透露,阳光城于招拍挂和并购市场的投资比例为2:8。

这是阳光城首次披露在并购市场的雄心,数据也能证明阳光城在并购行动上的表现:2016年1-6月,阳光城通过收购共计获得2个项目(19宗地块),股权收购价格33.71亿元,计容建面318.82万平方米。截至9月28日,阳光城再次通过公收购增添6个项目,成交总价为80.77亿元。

11月,阳光城继续斥资105亿元收购物产中大集团旗下14个地产项目,使得年内并购支出总额超过200亿元。统计显示,买下物产中大地产业务是阳光城2016年第8次并购,前7次收购代价约115亿元,全年累计并购金额达约220亿元,并购项目涉及城市分别是广州、上海、杭州、苏州、厦门、福州、长沙、南昌、西安等。

在阳光城大手笔并购背后,对比同期招拍挂的土地价格,综合计算拿地成本较低。

4、央企重组大潮,从中海、保利到五矿地产的整合想象

除了民企并购扩张,还有不得不提及的一个行业趋势,就是房地产央企的重组整合。

2015是国企深化改革元年,2016年则是国企改革加速推进的一年,地产央企整合步伐明显加快。

就这一年而言,房地产央企重组标志性事件有中海整合中信、保利并购中航;更早之前,还有招商蛇口以换股形式吸收合并招商地产再上市等。此外,五矿和中冶、中交、鲁能均启动了地产业务整合。

经过近两年不断的努力,五矿集团地产业务在2016年实现了整合,一是采取了上市公司托管非上市业务的方式,将集团地产业务整合到了上市平台;二是完成了五矿建设更名为五矿地产,集团内部地产业务真正实现了一个团队、一个平台、一个品牌、一套体系的统一架构。

在整合完成后,五矿地产规模扩张的步伐开始加快。据不完全统计,2016年下半年,五矿地产先后在香港、南京、佛山、广州等地斩获多宗地块。

“过去我们也在跑,今年可以说是穿上跑鞋了,后面应该会跑得更快。”对于整合完成阶段性任务,五矿地产总经理何剑波这样表示。

5、土地储备迈向“两亿时代”,稀缺资源更加抢手

无论是“招拍挂”拿地还是并购重组,房地产企业最终寻求的目标都是土地储备。

国家统计局数据显示,2016年,房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%,降幅继续收窄0.9个百分点;土地成交价款9129亿元,增长19.8%,增速回落1.6个百分点。

具体来看,北京、上海、广州、深圳等为代表的一线以及热点二线城市土地市场,在“回归一二线”的行业趋势下,稀缺的土地资源更加抢手,地价、卖地收入屡创新高。

从企业来看,有恒大、碧桂园、绿地三家企业土地储备超过1亿平方米,土地储备前十名企业之和为73635万平方米,比2015年的71297万平方米增加2338万平方米,增长率3.28%。

三家“亿级”企业之下,还有16家企业土地储备超过3000万平方米。土储冠军恒大已经连续数年保持在1亿平方米之上,至今已接近2亿平方米大关。

恒大过去两年销售业绩高歌猛进,2016年合约销售额更是达到行业第一的3733.7亿元,主要原因之一就是得益于庞大的土储规模及快周转模式。据恒大披露,截止到2016年11月30日估值日期,恒大地产及其附属公司在中国持作出售、自营、投资及发展中、未来发展等组别的物业共1393个,对应总市值8342亿元。

庞大的货值所依靠的自然是庞大的土地储备,相对应的是,三家3000亿销售规模房企中,万科土地储备只有3582万平方米,远远低于恒大的18600万平方米和碧桂园的11073万平方米。这种差距最终会造成什么样的结果,也许只能等待时间来证明。

虽然土地储备在营运指标中是作为参考指标,但是“面包”无论价钱几何,都需要足够的“面粉”才能制成。在面粉越来越贵的时候,想要获得更多,肯定需要付出更大的代价。

6、前十企业面临洗牌,做大规模中也需兼顾利润

2017中国房地产卓越100榜中,排行前十的企业与上一年度完全一样。其中排名变化较大的是碧桂园,从第六名升至第二名,重演成为千亿房企那一年的黑马轨迹。

另外一个排名变化较大的则是万达商业,从第五降至第十,在金地、龙湖、华夏幸福等企业发力直追的背景下,下一年度掉出前十的可能性也比较大。

数据显示,前十企业总得分是760.8分,占卓越100榜全部企业总分4220.7分的比例为18%。

第四到第九名保利、绿地、中海、融创、华润置地、绿城排名变化不大,但是保利和绿地的得分与后面几家企业拉开了一定距离,不像第六到第十二名企业,得分差距只有5分左右,平均每一名分差不到一分。

也就是说,这一批企业中,第六到第十二位排名很容易就会出现变化,因为相互之间非常接近。观察第11-20名,比较新的面孔是新城、旭辉和正荣,这三家企业在2016年都展现出了不错的实力,增长速度比较快。

值得注意的是旭辉,2016年,旭辉实现销售金额530亿元,已经冲入第二阵营。2017年年初,旭辉提出五年内实现2000亿规模,2017年销售目标确定为650亿。

基于这样的目标,旭辉继续维持大手笔拿地的节奏,但同时也没有随意抢地,而是规模与盈利兼顾。

旭辉主席林中在2016年度业绩会上也表示,旭辉以利润为先,不参与规模和土储竞赛。2016年拿下的36个项目中,没有一块是地王。

年报显示,2016年旭辉新增36个项目,应占权益土地成本为131亿元,与2015年持平,但平均收购成本由2015年的6680元/平方米下降至3700元/平方米。

7、上市企业仍占主流,但资本市场钟声不再频繁敲响

2017中国房地产卓越100榜入榜100家企业中,上市企业数量为64家,较上一年度有所减少。

一方面原因是调整了统计口径,例如地产业务随集团整体上市,未分拆单独上市的,不计算为上市企业;另一方面原因,是出现了万达商业退市等现象。

无论如何,上市企业仍然是卓越100榜的主流,这是近几年来都无法否认的现实。但值得注意的是,2016年度卓越100榜入榜企业中仅有一家新上市企业,同时有一家知名企业退市。

资本市场对于房地产行业的态度似乎正在发生改变,更青睐于新的概念和业态。

过去一年,房地产行业在资本市场中比较活跃的是物业和中介公司,其中标志性的事件是绿城服务7月份在香港联合交易所挂牌上市,以及协信、新城等企业分拆物业服务在新三板上市。

年内实现地产主业IPO的企业仅有融信中国、佳源国际,其中佳源国际规模较小,未入选中国房地产卓越100榜。

万达商业退市则是房地产企业在资本市场中寻求改变的一个标志性事件,与此相类似的还有恒大分拆地产业务回归A股借壳上市。

万达商业A股上市计划也在进行之中,但似乎还看不到结束的时点。资料显示,中国证监会网站2016年11月25日发布的一份文件显示,万达商业、富力地产、金辉集团、碧桂园物业服务、首创置业等企业的IPO申请已通过发审会,获得受理。

8、一线城市房企“一统天下”,热点二线阵营逐渐缩减

2017年度中国房地产卓越100榜入榜100家企业中,总部位于“北上广深”一线城市的企业数量达到了78家,较2015年度的72家增长6家。毫无疑问,一线城市和重点二线城市的房地产企业做大做强的机会更多。

除了四大一线城市,位于杭州、福州、厦门、武汉、合肥、郑州等热点二线城市的企业数量为11家,属于榜单中的第二阵营。

位于成都、重庆、昆明、贵阳等西部重要城市的企业数量为7家,剩余3家企业则属于普通二线或其他三线城市。

分区域计算,以北京为核心的华北区域入榜企业数量是25家,以上海为核心的华东区域企业数量为23家,以广州、深圳为核心的华南区域企业数量为30家,以厦门、福州为核心的东南区域企业数量为6家。

值得注意的是,总部在福建的房地产企业数量逐年减少,原因是众所周知的,不少海西房企不断将总部迁往上海等一线城市,这也是一线城市房企数量逐年增加的一个主要原因。

2016年,总部由福建迁往上海的代表性企业,包括有正荣、融信等。

上市企业30强(地产G30)是中国房地产卓越100榜的源起,评选的是30家位于行业顶尖位置的房地产上市企业,他们是优秀房地产行业上市企业的代表。

地产G30代表着:伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业以及跻身中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。榜单的目标企业为在内地、香港及海外上市的中国大陆房地产企业。

评测体系由营运、财务、品牌、管理、商业模式五大指标体系构成,分别占比25%、30%、15%、15%、15%,即25分、30分、15分、15分、15分。

与往年相比,评测体系进行了一处调整,即营运指标占比由30%调低为25%,财务指标占比则调高至30%,强调的是规模化发展下的财务稳健与抗风险能力。

财务指标是上市企业30强(地产G30)的关键指标,也是与卓越100榜主榜单的最大区别之处。故此,在上市企业30强(地产G30)中,营运指标占比权重由55%降低到25%,变化的权重空间形成财务指标,占比30%,品牌、管理、商业模式指标构成与权重与卓越100榜主榜单相同。

财务指标体系包括资产负债率、毛利率、净利率、流动比率、速动比率、净资产收益率六个单项指标,所有单项指标的权重均调整为5%,即5分。

为统一标准,2017中国房地产上市企业30强(地产G30)财务指标截取时间为2016年6月30日,同时结合观点指数研究模型全年追踪的财务数据。

地产G30榜单点评

1、稳健中海逆袭“万碧恒”,再度登顶地产G30

2017中国房地产上市企业30强(地产G30)中,最令人意外的莫过于中海地产,凭借优异的财务指标表现,逆袭卓越100榜中原本遥遥领先的万科、碧桂园、恒大三家企业,成为榜单冠军。

而且,这不是中海第一次依靠优异的财务指标得分赢得上市企业30强(地产G30)第一名:2013年度地产G30榜单,中海曾以0.5分的优势拉下万科,夺得桂冠。

中海的财务表现一直稳健出色,这是行业内众所周知的事实。2016年中期报告显示,截止到6月30日,中海净利润同比增长20.6%,达到196.9亿港元,稳居行业第一;减去物业重估公允值带来的净利,仍是万科53.51亿元的两倍多。

夺得2016年销售榜首的恒大,上半年归属公司股东净利润是20.17亿元,仅为中海的1/6;华润置地、碧桂园等上半年净利润也同样不到中海的一半。

这仅仅是盈利方面的表现,在榜单中呈现的是毛利率、净利率、净资产收益率得分分别为3.8分、5分、5分。此外,中海资产负债率、流动比率、速动比率的评分均是满分5分,财务指标总得分为28.8分,远超第二名的23.6分。</