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观点指数 | 南京三季报:政策加码楼市温和下行 土地成交超千亿

观点指数研究院

2017-10-16 20:10

  • 这一数据同比去年9月份13223套的成交量,跌幅超过了5成之多,甚至与同季度7月份6706套的成交量相比,都有着200套以上的差距。

    观点指数 政策严控之下,成交大幅度比前两年下跌已经成为全国楼市的常态,而南京在过去第三季度的表现亦如此。

    网上房地产数据显示,2017年第三季度,南京市区(不含高淳、溧水)新建商品住房成交量仅为16539套,比去年同期35080套的成交量跌幅达到52%,为近三年以来的最低谷。

    市场降温愈发明显的同时,南京房价也进入温和下行的状态。国家统计局数据显示,南京房价在过去9个月内已经出现了“止涨”,除了今年6月的持平,其余全部为环比下跌。

    而在2016年,南京新房价格环比涨幅曾达到历史巅峰,不少月份涨幅都在3%、4%以上。双限之后,环比涨幅一路走低。此外,南京新房价格同比涨幅也在收窄,从2016年10月44%的涨幅,逐渐降至5%。

    然而,在政策没有放松反而加码之下,南京8月出台了住房租赁新规,推行租购同权。而自5月25日南京公证摇号执行细则出炉以来,截至9月初,据不完全统计,南京发放住宅销售许可证(含城镇住宅混合用地)102次,公证摇号53次。

    在53次摇号中,有24次中签率在30%以下。在中签率最低的10次摇号中,溧水占了一半,江北有3次,其中江北亚泰山语湖以4%的中签率创史上最低,而溧水万达广场曾有5141组买房人参与摇号,创历史最高。可见,要在南京买到房子仍然不容易。

    金九成交翻倍 银十迎上市潮

    进入九月,楼市迎来了传统的“金九银十”旺季。单月成交数据显示,南京9月新上市房源有6848套,而成交套数也达到6585套,比8月份的3248套的成交量有一倍多的涨幅。

    不过,这一数据同比去年9月份13223套的成交量,跌幅超过了5成之多,甚至与同季度7月份6706套的成交量相比,都有着200套以上的差距。

    第三季度,南京市区(不含高淳、溧水)新建商品住房成交量仅为16539套,比去年同期35080套的成交量跌幅达到52%,为近三年以来最低谷。

    2015年和2016年,南京第三季度成交均突破3万套大关,分别为31351套和35080套。截至9月30日,2017年南京市区商品住宅共成交53839套,仍不及去年同一指标的套数。

    从板块成交情况来看,“两江”板块延续了今年上半年的势头,占据南京市区新房成交量的一半之多(61%)。其中,江北板块今年三季度共计成交6560套,占比37%,继续巩固了南京市区新房成交量第一的位置,江宁板块则以4301套成交量紧随其后,占比为24%。

    “两江”板块一直都是南京市区土地供应大户,第三季度的5场土拍中,也有相当数量的地块集中分布在江北与江宁两大板块中。大量土地入市、大型品牌房企相继入驻、房源充足户型多样,这些因素都使得“两江”板块当之无愧的成为受购房者青睐的热门板块。

    其他板块中,城南板块以2564套的新房成交量超越城北板块与河西板块,位列第三,占比为15%。南京市区各板块之间成交量的差异依旧存在,并有着逐步扩大的趋势。

    市场成交大幅度的下降自然与自去年“930 新政”出台以来的各种政策紧密相关,可见调控已经取得了一定成效,不过市场人士也指出,限售政策无疑是其中关键原因。

    南京7-9月市区新房实际上市的房源分别为2955套、6860套和6848套,远远低于预期的上市套数。不过,据市场消息显示,在即将到来的10月,南京市区将有10250套的新房源入市,极大补充南京的可售房源。

    土地成交破千亿 地价温和下行

    统计期内,南京房价上涨趋势进一步得到控制。根据国家统计局的数据,南京房价在过去9个月内已经出现了“止涨”,除了今年6月的持平,其余全部为环比下跌。

    第三季度,南京市区内新房均价虽有波动,但依旧保持着较为稳定状态,各月份新房成交量以及上市量的多少,对于新房价格的影响力依旧很小,使得南京市区整体新房成交均价仍旧维持在2万+的区位上。

    这也进一步说明,即使是在各项楼市调控政策逐步加码、购房资格日益苛刻、开发商拿地条件日渐严峻的当下,南京市区房地产市场的自身价值,仍旧处于较高的区位。

    在土地市场上,出让底价也进入了温和下行的状态。统计数据显示,2017年1-9月,南京市区(不含高淳、溧水)共举行了8次网拍,成功出让61宗经营性建设用地,其中涉住宅用地38宗,摇号12宗,竞争保障性住房13宗。

    前三季度,南京土地出让总面积354.59万平方米,认建保障性住房面积21.58万平方米,土地出让金额达1166.88亿元。

    自去年限购限贷升级后,南京在2016年9月30日-2017年9月30年的一年中共成功出让地块84幅,其中3万+地块2幅,2万+地块8幅,1万+及以下地块38幅;3万+、2万+地块主要集中在今年上半年。

    与调控之前相比,地价有所控制。据悉,仅仅2016年上半年,南京出让32幅地块,其中就有9幅地地价破2万,两次最高地价破4万。

    统计期内,南京9月份发布了2个土地出让公告,共计挂出12宗地块。除了一贯的土地市场供应大户“两江”板块外,多宗位于主城区稀缺住宅类地块也即将入市。

    这将进一步充实南京居住类用地的土地市场,对南京楼市的平稳健康发展有相当大的益处。

    审校:欧阳颖

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