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观点指数 | 深圳10月报:价稳量升延续 去化周期缩短2.4个月

深圳10月份新建商品住宅成交套数2792套,环比增加2.35%,同比减少34.71%;成交面积27.91万平方米,环比增加2.27%,同比减少33.95%。

观点指数 自去年10月“深八条”调控政策出台以来,深圳房地产市场调控已逾一年,楼市氛围持续收紧。但就过去两个月深圳楼市的表现来说,“金九银十”的火热程度虽不复往日光彩,但依然可称为交易旺季。

据深圳规土委数据显示,深圳10月份新建商品住宅成交均价为54288元/平方米,环比下跌0.05%,同比下降2.38%;成交套数2792套,环比增加2.35%,同比减少34.71%;成交面积27.91万平方米,环比增加2.27%,同比减少33.95%。

值得一提的是,深圳新建商品住宅成交均价已连续13个月下跌,但近期价格变化幅度不大。据观点指数计算,9月份价格环比下跌0.1%,10月份价格环比仅下跌0.05%。

成交套数方面,10月份也延续了9月份的良好势头,功劳可归于8月份新房供应量的大增。据悉,8月份深圳共13个项目获批售,住宅房源总套数7533套,较7月大幅增加90%,超过了上半年的总和,主要供应集中在宝安、南山、龙岗三大区。 

而9月份新建商品住宅数据为,成交均价54314元/平方米,成交套数2728套,成交面积27.28万平方米,其中,成交套数网签数据环比上涨近四成。

住宅二手房方面,成交数据环比出现较大波动,10月份共成交4476套,成交面积37.65万平方米,环比、同比下跌均约22%、29%。

黄金周平静度过 去化周期缩短2.4月

对深圳而言,国庆黄金周是在平静中结束,成交数据也符合以往的节奏。查看2013年-2016年国庆黄金周深圳新房成交数据,并未出现异常火爆的情形,整体平稳。

据深圳规土委统计数据显示,2017年国庆黄金周(10.1-10.8),深圳新房共成交502套,均价在5.5万/平方米左右,期间仅有一个位于宝安沙井的项目开盘。

10月份,深圳楼市新建商品住宅合计成交2792套,环比增加2.35%,同比减少34.71%;成交均价为54288元/平方米,环比下跌0.05%,同比下降2.38%。

成交量方面,得益于8月新房供应量的成倍增长,10月份也延续了9月份的良好势头,但是除宝安、福田两区外,其余各区本月成交套数环比均有不同程度的减少,盐田已连续4个月零成交。而10月份成交的主力军依然是宝安、龙岗两区,分别位列一、二。

其中,宝安区成交套数1519套,环比增长13.1%;龙岗区成交套数831套,环比减少8.48%;南山区成交套数277套,环比减少4.81%;福田区成交套数126套,环比增长5%;罗湖区成交套数39套,环比减少40.91。

新增供应方面,10月份获批预售项目3个,其中龙岗2个,宝安1个,仅龙岗的中粮祥云广场含有部分住宅房源。

可售面积方面,宝安和龙岗库存充足,可售面积分别为159.83万平方米和93.87万平方米,分别占比51.24%和30.09%。按照10月销售量计算,宝安和龙岗去库存周期分别为11.7个月和13.3个月。

其次是南山,可售面积34.65万平方米,占比11.11%,去库存周期仅7.7个月;福田可售面积11.16万平方米,占比3.58%,去库存周期仅5个月。此外,罗湖和盐田可售面积均不超10万平方米,但是罗湖库存极为充足,去库存周期为22.4个月。

据了解,由于新增住宅的减少,也促使去化周期缩短,目前深圳一手住宅去化周期为12.6个月,相较9月缩短了2.4个月。

全年首宗宅地成交 旧改依然为主旋律

土地市场方面,10月份深圳仅成交一宗经营性用地,由深圳市大鹏新区投资控股有限公司底价7.46亿竞得深圳大鹏新区葵涌街道地块。地块规划为交通场站用地+商业用地+三类居住用地,土地面积3.72万平方米,该地块也是深圳今年首宗含住宅用途用地。

值得一提的是,10月份,深圳共计挂牌出让3宗经营性用地,其中1宗宅地,2宗商业用地,3宗地块均为自持用地,其中唯一的一宗宅地也是深圳首宗“只租不售”用地。

在“租购并举”大浪潮下,深圳强化了对城中村租赁市场的指导,提出日后在城中村租房将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务。

据深圳市官方资料披露,共有以行政村为单位的城中村241个,其中特区内城中村91个;城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。

另据此前媒体报道,深圳市政府解释《深圳市城市总体规划(2016-2035年)》中谈到,将从规模拓展转向品质供给,建立差异化空间供给模式,优化调整存量用地土地利用结构与布局,改善城中村面貌,提升旧工业区效益,焕发老城区活力,提高空间资源利用效率。

在政策的指导下,开发商也做出了响应。10月份,万科就分别与深圳福田区、南山区及深国际签约,内容包括对福田区南园街道辖内城中村玉田村“综合整治+运营”、以深圳湾超级总部基地为支点,发展推动南山区城中村综合整改运营、住房租赁等业务及龙华区梅林关城市更新项目代建等。

中集集团亦与深圳规土委、前海管理局签署了合计3宗共52.4万平方米土地整备问题的《土地整备框架协议书》。

10月23日,在太平洋工业区更新单元一期项目现场举行了深圳季度新项目集中开工仪式,该次集中开工新项目39个,总投资约112.6亿元,包括盐田港拖车综合服务中心一期项目、太平洋工业区更新单元一期、盐田区梅沙街道上坪村改造、特发小梅沙用地整体开发一期项目、盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目5号地块、金斗岭工业区城市更新单元、盐田区第八期人才住房等。

审校:劳蓉蓉

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