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观点指数 | 上海10月报:“银十”不再 供求创年度新低

观点指数研究院

2017-11-06 17:01

  • 综合来看,上海楼市10月份无论是在土地,还是新房成交上均没能延续以往“银十”的荣光。

    观点指数 全市仅有一个新盘推出,新增和成交创年度新低——继“金九”成交平平之后,上海“银十”楼市更显低迷。

    相比往年,开发商即使全年业绩并不甚好看,却总能在“金九银十”这段时间里给自己的年终成绩单加上好几分,但今年这个情况有点意外。

    据观点指数统计,“银十”期间,上海全市新建商品住宅成交为2561套,环比下跌71%;成交面积为33.54万平方米,环比减少36.9%,同比下滑61.4%。其中,新增供应面积仅为7392.88平方米,环比下跌96.69%。

    在一片跌声中,唯有成交均价方面还算保持着微弱的增长。10月份,上海全市商品住宅成交均价48191元/平方米,环比略有近4%的增幅。数据显示,上海中心五区期间成交均价10.98万/平方米。

    具体项目来看,全市商品住宅销售金额前十的楼盘累计销售额为36.08亿元,占上海该月销售总额141.12亿元的25.57%。区域分布上,前十项目均处于郊区,嘉定、宝山为目前市场较为活跃地区。

    土地方面,继九月份出现一小段供应潮后,上海于10月份的土地供应应声回落,期间仅成交5宗租赁地块,且均为零溢价成交。

    综合来看,上海楼市10月份无论是在土地,还是新房成交上均没能延续以往“银十”的荣光。

    新房成交乏力 供求创年度新低

    经历了“金九”的失色,市场普遍对“银十”有着一定的预期。

    事实上,在10月9日至10月15日期间,上海市也确实曾一度摆脱“十一”成交迟缓的阴影,成交面积9.1万平方米,环比增幅达到360.2%。但这种状态并没有持续太久,在随后的半个月里,上海成交继续回归冷淡。

    总体而言,整个十月上海全市新建商品住宅成交2561套,环比下跌71%;成交面积为33.54万平方米,环比减少36.9%,同比下滑61.4%。其中,内环新建普通商品住宅成交量为11.29万平方米,仅为9月份的50%左右,成交均价下降271元/平方米。

    另外数据显示,上海新建住房价格指数99.7,同比下跌0.3%,成为继深圳、广州之后第三个新房价格跌破去年同期价格的一线城市。仅在成交均价上有近4%的增幅,为48191元/平方米。

    单月跌破40万平方米的成交量,不仅是今年以来最低,而且创造了上海历年同期的最低纪录。即使与楼市低迷的2011年同期相比,也有着明显的差距。

    供应方面,上海全市十月新房成交在连续三周处于断供状态,仅在最后一周迎来难得的唯一项目——保利艾庐,项目共48套,为上海楼市新增供应面积7392.88平方米,环比下跌96.69%。

    公开资料显示,目前上海新建商品住宅的存量为511.40万平方米(3.33万套),而在6月末时存量则为603.28万平方米(4.01万套),四个月来上海主要以消化存量为主,新房供应寥寥。

    据观点指数统计,10月份,上海商品住宅销售金额前十的项目累计销售额为36.08亿元,占上海该月销售总额141.12亿元的25.57%。

    值得一提的是,远洋万和四季以12951平方米的成交面积和4.36亿元的成绩,揽获该月的项目双冠军。另外,禹洲地产销售面积较上月增幅明显,其中禹洲雍贤府、禹洲香溪里表现优秀。另外,禹洲于9月底新收购项目禹洲东滩雍禧10月开售,亦取得不俗的销售成绩。

    公开资料显示,成交前十项目排名中9个项目成交均价在3-6万元/平方米,而低于3万元/平方米的刚需仅有1个。从区域分布看,前十项目均处于郊区,嘉定、宝山为目前市场较为活跃地区。

    租赁住房先行 土地低溢价成常态 

    由于土地放量同步萎缩,上海于上半年出让土地就不多,土地供应在九月份出现一小段高潮。10月份应声回落,期间仅成交5宗租赁地块,销售地块出让为零,且成交地块均为零溢价成交。

    10月10日,上海市国土资源局挂牌出让浦东新区、长宁区、虹桥3个地区共计5幅租赁住房地块,总占地面积为16.3万平方米,总起拍价约37亿元,预计将提供租赁住房6100多套。10月31日,上述5宗地块均被上海地产(集团)有限公司以低价拿下,总建筑面积44.81万平方米。

    据了解,5宗地块租赁住房应以中小套型为主,中小套型比例应不低于70%;中小套型面积标准按照多层不大于90平方米,小高层不大于95平方米,高层不大于100平方米控制;受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

    在第三季度,上海也已成功出让6幅租赁用地,共计可建面积42万平方米,平均楼板价每平方米6560元。值得注意的是,该6宗租赁用地溢价率同样为0%,地块均以底价成交。据悉,在第三季度上海共出让的33幅中,平均溢价率仅为0.5%。

    上海市规划国土资源管理局10月12日表示,在发展租赁住房方面,上海下一阶段将主抓四大方面重点工作,并继续增加租赁住房的土地供应。

    上海市规划国土资源管理局称,目前正在着力推动租赁住房的建设力度,在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地,构建租售并举的住房体系。并将建立完善租赁住房用地相关的规划和土地管理政策,继续推进租赁住房的土地出让。

    随着调控的进一步深入,上海租赁性质土地将还会继续推出,低溢价或者将成为土地市场的常态。

    观点指数统计发现,截止2017年10月31日,上海一共有15宗租赁住房用地,其中11宗已经完成土地供应,该15宗土地面积约50公顷,建筑面积约110万平方米。

    审校:欧阳颖

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