原报道 | 审计风暴来袭 2018房企融资全调查 - 澳门银河博彩_澳门银河官网直营_澳门银河老品牌值得信赖

原报道 | 审计风暴来袭 2018房企融资全调查

从审计结果来看,金融降杠杆尚有“漏网之鱼”,任重道远。至少未来可预期的时间内,银行表外资产流向房地产的问题将得到更加严厉的监控和打击。

澳门银河博彩_澳门银河官网直营_澳门银河老品牌值得信赖 “融资这块收紧貌似是非常痛苦,这一鞭子打在背上简直像一刀砍在背上”,业内人士曾对观点地产新媒体如此形容融资收紧下房企的感受。

如今审计署接连几份审计报告的释出,恐怕还要让深陷困境中的房企雪上加霜。

6月20日审计署针对金融风险防控等突出问题,予以审计并发布报告。报告指,工商银行、农业银行、中信集团3家金融机构9家大型国有银行,违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

这一记重拳,让银行信贷机构在面对房地产融资问题时更加审慎,规范各类进入房地产资金的合规性。同时另一个信号也被释放,未来银行表外资产流向房地产,将受到更加严厉的监控和打击。

而本就如履薄冰的房企,此刻更要“勒紧裤腰带过日子”,回归到其他的融资正途上。

审计风暴来袭

就在市场满心期待央行或于8月底降准,间接缓解房企紧绷的资金链时,来自审计署的一记重拳瞬间让大家回到了现实。

6月20日,审计署针对目前市场中较为突出的一系列问题予以审计并发布报告。当中关于房地产的“违规”问题持续发酵,也给当前竭尽全力舒缓融资压力的房企一次警醒。

在金融风险防控方面,审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

随后的2018年39-41号公告中,审计署对有关事项进行了延伸和追溯。在审核中国工商银行、中国农业银行、中国中信集团2016年年度资产负债损益情况时,审计署发现上述3家金融机构在业务经营上存在不合规性。

比如,工商银行向土地储备中心、“四证”不全的房地产企业提供新增融资。具体而言,2013年至2016年,河北、江苏分行未严格执行监管规定,违规向房地产企业发放并购贷款36.24亿元;2015年至2016年,河北、北京、云南、上海4家分行存在建设项目未按规定及时竣工决算、个别土地及房产长期闲置或处置程序不规范等问题。

此外,2014年10月至2016年底,农业银行通过理财资金向房地产企业提供融资、违规向土地储备中心和部分建筑工程施工许可证等“四证”不全的房地产企业等提供融资,涉及金额96.44亿元。

本次违规向房企提供融资最多的是来自中信集团的关联企业。2013年至审计时,中信集团所属中信银行、中信信托未严格执行监管规定,向“四证”不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元,另有部分融资被用于缴纳土地出让金。

面对审计署针对违规“输血”的严查,同日上述三家金融机构先后公布整改情况。

工商银行回应,涉及的贷款已采取了相应的风险防范和化解措施,风险基本可控。农业银行则表示,已对审计发现的问题即刻采取整改措施,截至公告日,审计发现问题的整改率达到98.48%。中信集团也就审计报告回应表示,对于业务经营方面问题,在认清原因、严肃问责的基础上,积极采取措施强化合规管理。

本次的审计并不是突如其来,只是在例行检查的同时,顺便对房地产行业的去杠杆问题进来了一次大检查。而从审计结果来看,金融降杠杆尚有“漏网之鱼”,任重道远。至少未来可预期的时间内,银行表外资产流向房地产的问题将受到更加严厉的监控和打击。原本对违规金融手段抱有幻想的房企,只能另辟蹊径,回归到其他的融资正途上。

融资捉襟见肘

2015年至2016年地产业的火爆行情,让各大房企不断加杠杆,一定程度上也让房地产销售开始井喷式爆发。不过在去杠杆的金融现实下,监管部门开始跟进出台一系列政策,收紧房企融资渠道,控制债务规模。

在中国人民银行6月12日公布的最新数据中,5月份社会融资规模增量为7608亿元,比上年同期少3023亿元,而环比4月社会融资规模15604.75亿元则腰斩。其中,委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩水。

房地产是重点“去伪存真”的大类资产之一。观点指数通过对全国10家国内品牌房企跟踪监测发现,2018年至今上述房企融资金额合计达到2262.99亿元,其中银行贷款及为子公司提供贷款、融资担保仍然是主要的“筹钱”通道,占比达到36.21%,其次为境外融资,占比高达32.83%。需要注意的是,过往房企青睐的公司债下降到9.64%。

数据来源:全国10家国内品牌房企跟踪监测,观点指数整理

此前,花旗银行董事总经理、中国研究部所长蔡金强,在接受观点地产新媒体采访时也透露,目前的前端贷款,银行已经收缩到只有30%。“银行的钱你是很难拿的,因为银行也是从表外并到表内,要用银行自己的额度,现在是有没有额度的问题,不是成本的问题。”

其实更早之前,房企最为倚重的银行贷款就开始被一堵再堵。

不少银行对借款的房企设定两条基准线,一个是坚决不碰长周期项目,而且对于房企拿地的楼板价较高的,测算有风险也避而远之;另外豪宅项目的开发贷坚决不碰。有业内人士透露,甚至设立更高门槛的银行也不在少数,“过去是只对百强房企放贷,现在他们给企业放款的时候会看行业前三十名。”

业内人士也向观点地产新媒体透露,“某银行全广东省房贷的一半额度已经给了某龙头房企。”

在6月15日工、农、中、建四大国有银行广东省分行等机构联合公布的广东地产资信20强名单中,碧桂园、保利、雅居乐、奥园、珠投、龙光等20家房企顺利通过“考试”,成为最优先享受四大国有银行贷款的房企。

银行贷款看重“成绩”,在不断收缩的过程中,银信通道也逐渐收紧。据观点地产新媒体了解,今年以来不少信托公司向房地产项目投放过的资金甚至为零。而即使投向房地产的资金也被限定条件,即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”。

中信信托这次被审计署“点名”,正是因为未按照相关监管条件,向“四证”不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元。审计署的是次大检查,意味着未来银行信贷部门将更加审慎,规范各类进入房地产资金的合规性,否则就将面临更严厉的惩罚。

在银行贷款、信托融资被不同程度收紧的现实下,不少房企又面临着公司债中止发行的“多重打击”。

据机构数据统计,2018年以来全国取消或中止发行的债券达到338只,涉及金额高达2161.79亿元。其中52家上市公司取消或中止的信用债(企业债、公司债、中票、短融),达到58笔,涉及金额合计384.5亿元。

如何解围?

从国家统计局公布的1-5月房地产企业开发到位资金情况来看,至少已经有不少企业找到了补充现金流的途径。

统计数据显示,2018年1-5月,房企到位资金再次回升,达到62003亿元,同比增长5.1%,创下今年以来的新高,单月增速则达到17.4%。其中,国内贷款下降2.8%,至10201亿元;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%;利用外资21亿元,下降76.2%;自筹资金增长处于第二高,为19473亿元,增长8.1%。

房企到位资金增速超过预期,主要个得益于销售回款的加速。从数据端来看,2018年1-5月,定金及预收款为20122亿元,在所有到位资金中占比最大,达到32.45%。同时,增长速度亦是最快的,达到12.7%。

需要注意的是,从单月来看,定金及预收款5月增量为5135亿元,单月增速28.1%,同样创下今年的单月增长记录。这也意味着,房企逐渐转换思路,由原来的依靠银行,向周转速度转变,通过快速消化项目来实现销售回款,从而摆脱资金紧张的桎梏。

“净利润有9-10%就立刻像泼水一样全倒出去,用最快的速度回笼现金来破解资金口。”蔡金强对观点地产新媒体表示。

碧桂园就是个中代表。4月5-11日,碧桂园内部连发三文,要求“摘牌即开工”,提高周转速度、加快有质量供货。

截至3月底,碧桂园已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月。但杨国强还是在相关文件中指出,“集团现在的高周转速度太慢”“高周转是我们战无不胜的法宝”“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。

在这样的快马加鞭下,碧桂园5月的销售业绩再刷国内历史新高,达到771.6亿元,同比增长92.61%,环比上涨10.97%。于此,依靠快周转,碧桂园仅用5个月的时间就已经实现3346.8亿元的合同销售额,年内率先冲破3000亿。

随着融资的趋紧,Get到碧桂园快周转法宝的房企阵营正在逐步扩大。

根据观点指数统计的数据显示,排在销售前列的20强企业,1-5月同比增长速度均为正数,其中超过50%的有8家,10%-50%的最多,为9家。同比增长率为个位数的仅有3家,分别为万科、绿地以及龙湖。这些增长稳健的企业中,万科和龙湖的在手现金都较为充裕。

需要注意的是,5月的单月同比增速线基本走在1-5月增速的上方。其中,单月同比增速最高的是泰禾集团,5月合约销售116亿元,同比增速超过300%;1-5月合约销售增长最快的是金茂,合约销售为567.95亿元,同比增长281.94%。

对今年房企大举冲销售的现象,麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊在接受观点地产新媒体采访时,回应称,“大家都是经历过(周期)的,所以我觉得现在高周转是一个正确的策略,可以帮助房企规避宏观的风险。”

胡伟俊续称,如果不能做到很高的周转,在宏观突然下行的时候,手上的高库存会让资金点产生问题。如果能做到高周转,始终保持比较低的库存的货,房企则可以在下行周期有足够的现金出手兼并对方,低价收购别人的土地储备。“这样在接下来两年之后的上行周期里,或许就会有一个更好的地位。”

除了“自我救赎”外,过去的近半年时间里,不少房企到海外发债的频率比去年高很多。根据彭博监测的数据,仅2018年1-4月房地产行业美元债发行规模达到了189亿美元,同比增加超过六成。

在上述观点指数统计的10家房企融资情况中,开年至今10家房企的境外融资达到742.9亿元,占比达到32.83%。胡伟俊透露,海外的资金成本可能要8%到9%,甚至10%都有可能,之所以那么多开发商来发债,主要还是国内的资金链比较紧张。

有业内人士对观点地产新媒体指出,融资端的持续收紧或会加速行业的洗牌。“目前已有不少房企已经没有贷款额度,如果这样下去,维持到四季度的话,那肯定是有一些(房企)受不了”。

原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

撰文:陈朗洲

审校:钟凯

致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    万科

    碧桂园