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重磅发布 | 观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100

观点指数研究院

2018-06-30 15:31

  • 走过182天,2018年已经行完半程,迎来成绩检验的关键时刻。在这半年的时间里,房地产市场风险与机会并存,限售、限价、融资收紧,但房企的规模化热情还在。

    TOP50门槛增高45%,跑马圈地中加速阶梯分化

    走过182天,2018年已经行完半程,迎来成绩检验的关键时刻。在这半年的时间里,房地产市场风险与机会并存,限售、限价、融资收紧,但房企的规模化热情还在。

    从“观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”来看,上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升,反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售规模。

    具体而言,2017年上半年TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50以及TOP100的门槛值分别为2440.9、1330.96、703.4、420、160以及50.02亿元,时隔一年上述门槛值均进一步提升。其中,同比增长速度最大的主要为TOP5、TOP20、TOP50,同比增速达到40%以上。

    来源:观点指数

    当中尤以TOP50门槛的同比增长速度最为引人注目,达到近60%,位列所有阶梯之最。这也说明,行业分化正在加剧,小型房企的竞争更为残酷,稍不留神就会成为被洗牌一方。

    细分到每个月,各个TOP阶梯的单月销售情况不尽相同,其中1月、2月和4月表现不甚理想,环比增速基本为负数,其余的3月、5月以及6月均保持不同程度的上升。这主要受到春节以及房企积极去化,加快现金回流等因素的影响。

    来源:观点指数

    从每个层级来观察,除2月外,TOP5房企在过去6个月中基本保持环比正增长,其中增长速度最快的是在3月,增长速度为27.62%;其次,在所有阶梯房企中,环比增长速度最大的出现在3月,被TOP50房企夺得,同比增速超过50%。同样可以注意到的是,2018年5月,在其他阶梯房企均表现平平时,TOP50后房企逆市上扬,录得33.83%的优异增长表现。

    在这股行业分化浪潮中,虽然小房企奋力拼搏,但是从榜单数据来看,房地产行业集中化程度在进一步加深,大中型房企的规模逐日递增。

    回到行业整体销售缓慢上行甚至滞涨的现实,小房企的市场份额正在被更大房企抢夺或者瓜分。可以预见的是,2018年TOP100榜各阶梯的门槛会进一步提升,TOP50或者上升至500亿元,而所占份额也将大幅度上涨。

    目标完成超30%,年内千亿房企或扩围至28家

    2018年伊始,就有不少房企设立全年销售目标,从上半年的完成情况来看,虽然面临很多困难,但是从完成比率来看,今年将是不少企业超常发挥的一年。

    观点指数随机抽取的31家样本企业中,目标完成率最大的来自三盛,超过70%。若按照其2017年下半年销售占全年57.86%的比重保守计算,该房企年内销售额将达到602.97亿元,超过350亿元年度目标近252.97亿元。

    在上述房企中,超过12家房企的目标完成率达到50%以上,目标完成率处于40%-50%之间的房企数量最多,达到15家,占比接近50%;目标完成率低于30%的房企数量为零。需要注意的是,上半年俊发集团完成218.39亿元。

    2018年1月11日,俊发招揽原阳光城总裁张海民加盟,重启新节奏。相比2013年的千亿目标,如今俊发更加稳健。按照这样的速度,或许将超额完成“2019年地产板块销售额500亿元”的销售目标。

    来源:观点指数

    所有31家样本房企中,尤为值得关注的是恒大。截止2018年上半年,恒大全年5500亿的销售目标已经完成超过50%,作为今年销售前三强中唯一提出销售目标的企业,自然举手投足间都赚足市场眼球。

    若按照去年下半年销售占全年实际销售额的51.28%来算,恒大今年销售额将在6300亿元左右。当然,面对碧桂园以及万科的压力,恒大年内实际销售金额也将充满更多想象。

    需要注意的是,从销售榜单来看,上半年合约销售超过400亿元的房企达到32家,按照往年的经验,这些都是年内冲击千亿房企的种子选手。对比2017年达标千亿的17家房企来看,今年“千亿阵营”将进一步扩围,同比增长88.23%。

    按照这样的速度,或许可以期待一下,2019年实现合约销售1000亿元的房企将超过60家,在TOP100榜单中占比超过一半。

    来源:观点指数

    从TOP20房企来看,也诞生了上半年的种子选手。以中国金茂为例,2017年末销售规模在行业中排名31位,经过半年上升17位,位列14。

    2018年上半年,中国金茂合约销售金额为717.62亿元,同比增长接近200%。在今年3月的业绩会上,中国金茂首席执行官李从瑞曾透露,2018年签约目标将由原来每年销售增长保持30%,提速到“未来三年保持50%的复合增长率”,2018年正式冲击“千亿阵营”,并表示2020年要实现2000亿元的目标。

    土地购置增速由负转正,三四线城市受追捧

    国家统计局公布的数据中,2018年1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,1-4月份为下降2.1%;土地成交价款3522亿元,增长16.0%,增速提高2.4个百分点。

    放长到近26个月来看,2017年房企的土地购置情绪高涨,土地购置面积每月累计增长均为正数,其中2017年1-11月累计增速为16.3%,土地购置面积为22158.24万平方米,达到近两年新高。

    来源:国家统计局、观点指数整理

    进入2018年,在去杠杆的金融现实下,监管部门出台一系列政策,管控房企融资,控制债务规模,而房企最为倚重的银行贷款也开始收紧。

    不少银行对借款的房企设定两条基准线,一个是坚决不碰长周期项目,而且对于房企拿地的楼板价较高的,测算有风险也避而远之;另外豪宅项目的开发贷坚决不碰。有业内人士透露,甚至设立更高门槛的银行也不在少数,“过去是只对百强房企放贷,现在他们给企业放款的时候会看行业前三十名”。

    再加上2017年房企集中抢占土地资源,也在一定程度上推高了土地价格。虽然过去一年中,政府出台了限地价政策,在一定程度上延缓地价上涨态势,但是对比过去,土地价格不可谓之“便宜”。

    上述种种因素,都让上半年房企的土地购置渐趋理性。不过需要注意的是,2018年1-5月土地购置面积增速累计增速由1-4月份的-2.1%转正,达到年内新高,为2.1%。在一二线土地成交“限制”增多的大环境下,三四线城市的土地成交量持续走高,也直接扭转了这一波的土地购置增速。

    不过,即使三四线热度持续,但是一二线城市土地市场依旧是房企的首选。

    来源:国家统计局、观点指数整理

    另外,国家统计局数据显示,2018年1-5月房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米,同比增长2.0%,增速比1-4月份提高0.4个百分点。其中,住宅施工面积469770万平方米,增长2.5%。房屋新开工面积72190万平方米,增长10.8%,增速提高3.5个百分点。

    从近26个月的单月数据来看,2018年上半年房地产新开工施工面积波动上涨,其中2018年1-2月、3月、4月以及5月的单月同比增速分别为2.95%、17.79%、2.9%和20.5%,累计增速则为2.9%、9.7%、7.3%和10.8%。

    被掐住的资金“咽喉”,快周转置换腾挪空间

    不管是拿地渐趋理性还是加速开工,其实都绕不开房企目前面临的融资困境。

    在中国人民银行6月12日公布的最新数据中,5月份社会融资规模增量为7608亿元,比上年同期少3023亿元,对比4月社会融资规模15604.75亿元则腰斩。其中,委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩水。

    更早之前,房企最为倚重的银行贷款也开始被一堵再堵。

    6月20日,审计署接连几份审计报告也对“四证不全”问题加大审计力度,让银行信贷机构在面对房地产融资问题时更加审慎。同时,也释放另一个信号,即未来银行表外资产流向房地产,将受到更加严厉的监控和打击。

    这样的现实,也让开发企业不得不加快周转速度,以回笼现金流。

    来源:国家统计局、观点指数整理

    统计数据显示,2018年1-5月,房企到位资金再次回升,达到62003亿元,同比增长5.1%,创下今年以来的新高,单月增速则达到17.4%。需要关注的是,所有到位资金中定金及预收款超越国内贷款的比重,在占比最大,达到32.45%。同时,增长速度亦是最快的,达到12.7%。

    来源:观点指数

    从“观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”也可以看到,资金链承压的现实下,房企去化意愿强烈,加速销货,实现现金回流。上述销售20强中,上半年同比增速在50%-100%之间的达到35%,增长率位于10%-30%的房企最多,达到25%。

    审校:劳蓉蓉

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