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观点指数研究院

2018-11-01 18:20

  • 虽然整体上借着整个行业的东风,华侨城在整体运营上呈增长趋势,但是从具体项目运营上,依然需要考虑如何维持稳定的运营。

    编者按:2018年,新商业浪潮下,时代在变化,商业的变化也愈加迅速。

    进入“美好生活”新时代,我们必须洞察商业新趋势。因为传统和创新之间有着鸿沟需要跨越,商业与各行各业更需要建立完美的连接。

    2018观点商业年会即将到来之际,观点地产新媒体放眼全国商业版图,选择一系列代表性商业地产发展商、运营商、零售商和品牌商等,作为观察、分析和研究的标杆,希望以此为契机,呈现商业语境下的企业变革、创新大图景。

    观点指数 当来到深圳不知去哪游玩观光之时,打开网络搜索,不管在哪个榜单上,总能见到欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、欢乐海岸以及东部华侨城等景点。

    一般而言,榜单都会推荐先乘地铁去1、2号线的换乘站——世界之窗站。推荐理由:仅这一站周围,就包含了世界之窗、锦绣中华、欢乐谷三个景点。

    若打开地图仔细观察,就会发现,这一片都是华侨城的“山头”。

    1989年,锦绣中华开业。这间国内最早的文化主题公园占地四百五十亩,将中国自然风光与人文历史精粹大致以1:15的比例微缩分布在园内,项目开业一年多便回收成本。

    1994年,世界之窗开业;1998年,深圳欢乐谷开业;2007年,深圳东部华侨城开业。这些项目,基本代表了华侨城在主题乐园上的不同系列。

    其中包括,以锦绣中华、世界之窗为代表的传统文化景区,以欢乐谷为代表的连锁主题公园,以首个“国家级旅游示范区”东部华侨城为代表的生态休闲度假景区,以欢乐海岸为代表的都市休闲目的地等。

    旅游业大饼

    随着国内经济的发展,人民收入水平的增多,旅游业在经济体系中发挥着越来越重要的作用,是重要产业之一。

    国家统计局数据显示,从2007年开始十年时间,国内游客已由16.1亿人次增长至44.4亿人次;国内旅游人均总花费从7770.6亿元增长至39390亿元;国内旅游人均花费亦从482.6元增至888.2元。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    其中,城镇居民旅游的人次逐渐增多,从过去的农村居民旅游人次较多逐渐转为以城镇居民国内游客占大部分比例。据观点指数查阅,城镇居民国内游客人次由2007年6.12亿人次增至2016年31.95亿人次;而农村居民国内游客人次则从9.98亿增至12.4亿。

    从旅游总花费及人均花费上看,城镇居民在总花费及人均花费上均高于农村居民不少。

    数据显示,2007年,城镇居民在国内旅游上总花费及人均花费分别为5550.4亿元、906.9元,而农村居民为2220.2亿元、222.5元;2016年,城镇居民在国内旅游上总花费及人均花费分别增至32241.3亿元、1009.1元,而农村居民为7147.8亿元、576.4元。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    2007年至2016年期间,在入境游客方面,虽然人次每年都有轻微上下浮动,但是基本稳定在1.3亿人次,其中大部分年份超过此数。而在2016年更是达到新高1.38亿人次。

    入境游客(万人次)

    数据来源:国家统计局、观点指数整理

    上述数据可以看出,旅游业已经逐渐成为我国经济的重要组成部分。而在旅游活动系统中,景区是吸引游客产生前往旅游的动机。

    有分析指出,随着人们消费能力的增长,并且城市居民为旅游消费主力的情况下,城市周边游将会成为成为旅游消费的主力。

    值得注意的是,传统旅游依赖于资源为导向的开发模式,存在着资源少,难以承受庞大的旅游消费需求。而主题公园等人工开发建设,突破以资源为导向的传统开发模式的新模式,在旅游产业链中逐渐占据着一席重要位置。

    主题公园承重

    顺应市场的发展,在国内第一座主题公园“锦绣中华”获得成功后,华侨城陆续推出世界之窗、欢乐谷等项目。

    从2006年开始,华侨城将欢乐谷向全国推进,北上京津,东进上海,西向成都、重庆,中部武汉,包括深圳在内,共计7座城市,形成“东西南北中”的全国布局。

    2016年底,在欢乐谷连锁发展新战略发布会上,华侨城推出了欢乐谷“百亿发展”新战略,2017年组建了“欢乐谷”集团。

    华侨城表示,将加大对主题公园新业态及商业模式的研究,探索推出新业态和新产品,不断升级欢乐谷景区,创新植入国产动漫IP元素。

    根据相关机构在2018年5月份发布的2017年全球主题公园集团排行榜显示,华侨城继续蝉联全球主题公园集团四强。

    数据来源:观点指数整理

    同时,该榜单显示,中国市场主题公园入园游客增长将近20%,入园游客人次也已经占据了全球TOP10主题公园的四分之一。

    华侨城年报则显示,2017年,全口径旅游接待人数3500万人次,同比增长1.27%。对比于2010年2000万人次的全口径旅游接待人数,该数据增长75%。

    华侨城全口径旅游接待人数(万人次)

    数据来源:华侨城年度报告,观点指数整理

    旅游综合收入方面,在2015年至2017年期间,华侨城营业收入稳步增长,分别为123.2亿元、160.06亿元及185.3亿元,毛利率分别为42.51%、40.71%及42.32%。

    华侨城旅游综合收入(元)

    数据来源:华侨城年度报告,观点指数整理

    但值得留意的是,2018年上半年,华侨城在旅游综合收入营收方面有大幅降低,仅46.75亿元,较2017年上半年64.31亿元同比降低27.3%。

    如果分开具体单体主题公园的运营情况来看,从2015年至今,有近半项目在接待游客和门票收入上出现连续下降的状况,其中包括深圳欢乐谷、成都欢乐谷、北京欢乐谷等。

    数据来源:华侨城公司债券跟踪评级报告,观点指数整理

    华侨城对此表示,北京欢乐谷2017年游客人数和收入减少是受四期建设影响。深圳欢乐谷游客减少是受50岁以上老人免费入园活动取消以及周边同类产品分流的共同影响所致。成都欢乐谷2017 年接待游客人数和门票收入继续下滑,主要系成都地区周边同类产品较多竞争激烈所致。

    同时,在综合旅游项目上,华侨城的情况也不容乐观。2017年,深圳东部华侨城项目、云南华侨城项目门票收入及接待游客人数均呈现下滑。其中,东部华侨城2017年接待游客329.98万人次,较2016年380万人次降低13.16%。

    数据来源:华侨城公司债券跟踪评级报告,观点指数整理

    值得一提的是,2017年4月12日,华侨城发布公告称,拟将泰州华侨城100%股权转予母公司,受让方以现金支付5196.49 万元,同时承接公司委托贷款10.80亿元。

    关于转让泰州华侨城的原因,华侨城解释称,泰州华侨城是公司所属特困企业,目前每年亏损近2亿元,处于严重资不抵债状态,出售泰州华侨城可以提高整体经营状况。

    可以看出,虽然整体上借着整个行业的东风,华侨城在整体运营上呈增长趋势,但是从具体项目运营上,依然需要考虑如何维持稳定的运营。

    资产证券化试水

    在华侨城2018年9月13日投资者关系活动记录表中,华侨城表示,将来公司文旅综合项目仍将以欢乐谷、欢乐海岸系列产品为主,未来几年欢乐谷将会在南京、顺德、西安等城市落地,欢乐海岸将会在宁波、南京、南昌、郑州、西安等城市落地。

    和长租公寓一样,主题公园项目也存在投资回收速度较慢的问题。如何回笼资金显然是企业、市场关心的问题。在国家政策支持下,资产证券化就不失为一种好选择。

    对于华侨城而言,早在2012年就开始了对景区门票ABS可行性的探索。

    2012年12月4日,“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”正式成立,这是国内首单以主题公园入园凭证为基础资产的资产证券化项目。

    该专项资管计划入池资产为主题公园入园凭证,包括深圳欢乐谷、北京欢乐谷和上海欢乐谷。计划募集资金18.5亿元,周期5年(到2017年)。

    入园凭证包括各类门票(包括但不限于全价票、团体票、夜场票、优惠票)、各类卡(包括但不限于年卡、情侣卡、家庭卡)及其他各类科研入园的凭证。

    欢乐谷ABS优先级资产支持证券共分为5档,分别募集资金2.95亿元、3.25亿元、3.45亿元、3.75亿元和4.10亿元,发行利率分别为5.5%、5.8%、6.0%、6.0%、6.0%。

    按照华侨城披露的数据,单从原始权益人的历年营收情况上来看,欢乐谷ABS产品特定期间入园凭证收入分别为5.92亿元、6.88亿元、6.68亿元、5.67亿元及4.18亿元,合计约29.33亿元,完成约1.59倍。

    就华侨城欢乐谷主题公园入园凭证资产证券化而言,作为一种融资方式,不仅为欢乐谷拓宽了融资渠道,提高了资产流动性,优化改善了资本结构。在解决主题公园融资难问题的同时,提升了持续融资的空间。

    作为主要依靠收购和改善现有业务,并且充分利用与公园和景点相邻的地块进一步拓展为增长点的华侨城,资产证券化是除了销售房产反哺主题乐园之外的另一种好选择。

    撰文:廖尧

    审校:欧阳颖

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