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“灰犀牛”离我们有多远?三四线是最大的变数

灰犀牛在身边,三四线有变数。这是我听到的博鳌观点。当所有人都乐观时,是要多一份谨慎。

杨光华 最近的热词“灰犀牛”,也出现在博鳌房地产论坛上。

灰犀牛,是概率大,影响巨大的风险。

“灰犀牛一直都在那里。它站在离我们比较远的地方,还没有威胁我们”,中原集团主席施永青说。

他认为,房地产泡沫,是建设过度、借贷过度与价格过高。国内三四线城市存在着“建设过度”的问题。

“这段时间,谁敢冒险,谁敢拿钱,谁(房地产商)就发展的快。靠自己的钱,是做不大的。”

孟晓苏判断,“我们的经济从L型走势,到U型回升”。

交通银行首席经济学家连平认为,泡沫的破灭,一定是金融在房地产行业中运行出现问题。

他列举数据指出,当前开发贷,在银行信贷中占比不到6%。2016年,银行给房地产商的开发贷、预售款以及债券等,贷款不良率不到1%。

个人按揭贷款方面,2016年下半年到今年上半年,一个月投放的信贷资金,50%给了个人按揭贷款。

5年前,家庭购房的杠杆率是15%。现在是30%。与国际水平相比并不高。美国是60%,日本与新加坡都在50%。

目前,个人按揭贷款余额约20个亿,而居民存款是60个亿。相当于借出20亿元,存入60亿元。

我国个人按揭贷款与GDP的占比是25%-30%。日本是40%,美国是50%。

“房地产是三年一个周期。但目前我们很难得出房地产行业有大风险的结论。”

与连平不同,经济学家沈建光给当前楼市“泼冷水”。

“当论坛上的房地产商对于预期都是乐观的时候,我反而有些担忧。2014年,参加论坛的房地产商,是一片悲观。断臂求生。2015年,他们在论坛上都在谈转型。今年,三四线城市异军突起。”

明年,政府对房地产将“继续去杠杆”。当三四线城市出问题时,明年的房地产市场就没有那么乐观。

东方证券首席经济学家邵宇也表达了“不安”。

他开玩笑说,在经济上,逢8有大事发生。1998、2008,再就是2018。2018年,世界上主要的印钞机都要停下来,危机就出现了。这与全球金融周期有关。

“目前,跑赢购买力增速的,一个是腾讯的股价,另一个是核心区域的核心房地产。”

与学者的旁观不同,龙湖集团副总裁袁春幽默地说,“现在的房地产预测,像航班一样不靠谱。”

“谨慎乐观,用在任何地方都不会错。我对市场是相对保守。三四线城市,是下半年楼市最大的变数。但像龙湖一样的公司能够穿越周期。”

灰犀牛在身边,三四线有变数。这是我听到的博鳌观点。

当所有人都乐观时,是要多一份谨慎。

文|杨光华(地产写字人) 

撰文:杨光华

审校:劳蓉蓉

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